Surface habitable et surface privative : deux notions clés de l'immobilier
Dans le secteur immobilier, il est essentiel de ne pas confondre surface habitable et surface privative, car chaque mesure répond à des critères légaux différents, selon qu’il s’agit de vendre ou de louer un bien. Ces définitions sont encadrées par des lois spécifiques : la loi Boutin et la loi Carrez. Chacun de ces dispositifs joue un rôle important pour protéger respectivement locataires et acheteurs. Voyons en détail comment les distinguer.
La surface habitable selon la loi Boutin : ce qu’il faut retenir
Entrée en vigueur en 2009, la loi Boutin a été instaurée pour encadrer plus précisément les locations de logements. Elle oblige les bailleurs à indiquer la surface habitable lors de la mise en location d’un bien, information qui doit figurer sur le contrat de bail. La notion de surface habitable recouvre l’ensemble des pièces principales d’une habitation - chambres, salon, salle à manger, cuisine, salle de bains ou combles aménagés - tout en excluant certaines parties.
Pour que la location d’un logement respecte la loi Boutin, celui-ci doit comporter au moins une pièce principale d'au minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou posséder un volume de 20 m³ au moins. Dans le calcul, ne sont pas pris en compte les murs, les cloisons, les embrasures de portes et fenêtres, les sous-sols non aménagés, les caves, vérandas ou autres dépendances non habitables.
Le mesurage de la surface habitable a donc une incidence directe sur la valeur du bien et sur la conformité du bail de location.
Surface privative et loi Carrez : pour sécuriser l’achat en copropriété
Depuis 1996, la loi Carrez impose de mentionner la superficie privative sur tout acte de vente d’un lot en copropriété. Ce calcul permet à l’acheteur de connaître précisément la taille du bien acquis. Contrairement à la surface habitable, la surface privative tient compte de tous les espaces clos d’une hauteur minimale de 1,80 mètre, qu’ils soient ou non directement habitables.
La superficie privative englobe notamment les pièces principales, les combles non aménagés, les greniers, les remises ou les vérandas fermées, à condition que la hauteur le permette. En revanche, certains espaces sont exclus : balcons, terrasses, loggias ou parties découvertes, car ils ne répondent pas aux critères de surface fermée fixés par la loi.
Tableau récapitulatif des principales différences
- Loi Boutin : surface habitable, calculée pour les locations, concerne uniquement les espaces qui peuvent être effectivement habités, minimum de 9 m² par pièce principale.
- Loi Carrez : surface privative, utilisée lors de la vente en copropriété, inclut certains espaces non habitables (greniers, vérandas, remises) du moment qu’ils ont une hauteur de 1,80 mètre.
- Les deux mesures excluent murs, cloisons et parties ouvertes comme balcons.
Faire appel à un professionnel pour un mesurage fiable
Pour garantir la validité des superficies indiquées, il est conseillé de recourir à un spécialiste du diagnostic immobilier. Ces experts sont équipés pour mesurer votre bien conformément à la réglementation en vigueur, que ce soit en vue d’une location ou d’une vente. Se tourner vers un diagnostiqueur certifié, c’est éviter les erreurs et les litiges potentiels.
En conclusion
En résumé, la surface habitable concerne la location et répond à des critères stricts fixés par la loi Boutin, tandis que la surface privative, définie par la loi Carrez, encadre les transactions en copropriété. Comprendre ces différences permet de sécuriser vos démarches immobilières, que vous soyez propriétaire ou locataire.